Cara Menghitung Harga Pokok Tanah (HPT)

By | September 9, 2016

Semua jenis industri pasti harus menghitung yang namanya HPP (harga pokok produksi). HPT dan HPP adalah identik, yaitu harga pokok produksi. Karena kita bermain di industri properti dengan bahan baku tanah, maka kita ganti saja sebuah HPP dengan HPT alias HARGA POKOK TANAH. Menghitung harga pokok berarti Anda harus menghitung semua komponen biaya yang harus dikeluarkan untuk menghasilkan produk properti yang akan dipasarkan, yang berupa tanah dan bangunan, dimana semua biaya tersebut harus muncul dalam 1 variabel yang sama. Dalam menghitung HPT ini kita pisahkan bangunan dan semua beban-beban biaya hanya dibebankan ke luas tanah efektif saja.

  MENGHITUNG LAHAN EFEKTIF    
  BRUTO    
Tanah : 100%
Luas Tanah : 10.000 m2
Nilai Tanah : Rp 1.500.000.000
Harga Tanah : Rp 150.000 /m2
  NETTO    
Tanah Efektif : 60%
Luas Tanah Efektif : 6.000 m2
Perhitungan : Rp 1.500.000.000 : 6.000 m2
Harga Tanah : 250.000 /m2

Sekarang perhatikan item Luas Tanah (netto) yang hanya 6.000 m2, itu adalah luasan tanah yang akan dibebani dengan berbagai macam biaya-biaya. Luasan 4.000 m2 akan beralih menjadi sirkulasi traffic jalan, ruang terbuka hijau, dan fasum jelas-jelas tidak bisa dibebani dengan biaya apapun karena tidak bisa dijual. Jadi Luas Tanah (netto) yang 6.000 m2 tersebut akan menjadi bilangan pembagi untuk semua item biaya yang akan diperinci satu persatu dalam tabel di bawah ini :

A PEROLEHAN LAHAN      
Pembelian Tanah : Rp 1.500.000.000  
Notaris : Rp 30.000.000  
Sertifikat Lahan : Rp 50.000.000  
Pajak : Rp 70.000.000  
  Sub Total : Rp 1.650.000.000 /6000 m2
    : Rp 275.000 /m2
B DESAIN DAN PERIZINAN      
Desain Arsitektur Sipil : Rp 10.000.000  
Perizinan Pemda : Rp 60.000.000  
Perizinan BPN : Rp 20.000.000  
  Sub Total : Rp 90.000.000 /6000 m2
    : Rp 15.000 /m2
C PEMATANGAN LAHAN      
Infrastruktur : Rp 420.000.000  
Utilitas : Rp 115.000.000  
Fasum : Rp 275.000.000  
Perawatan Lingkungan : Rp 90.000.000  
  Sub Total : Rp 900.000.000 /6000 m2
    : Rp 150.000 /m2
D BIAYA DIBAYAR DIMUKA      
Inventaris Kantor : Rp 40.000.000  
Operasional Kantor : Rp 60.000.000  
Gaji Karyawan : Rp 360.000.000  
Bonus Karyawan : Rp 50.000.000  
Biaya Marketing : Rp 230.000.000  
Kesejahteraan Karyawan : Rp 10.000.000  
  Sub Total : Rp 750.000.000 /6000 m2
    : Rp 125.000 /m2
E BEBAN BUNGA      
Apraisal Pembuatan Neraca : Rp 15.000.000  
Provisi Administrasi dll : Rp 25.000.000  
Biaya Bunga Pinjaman : Rp 170.000.000  
  Sub Total : Rp 210.000.000 /6000 m2
    : Rp 35.000 /m2
         
  REKAPITULASI      
A PEROLEHAN LAHAN : Rp 275.000  
B DESAIN DAN PERIZINAN : Rp 15.000  
C PEMATANGAN LAHAN : Rp 150.000  
D BIAYA BAYAR DIMUKA : Rp 125.000  
E BEBAN BUNGA : Rp 35.000  
  HARGA POKOK TANAH : Rp 600.000 /m2

Anda sudah mendapatkan HPT, maka Anda tinggal 1 langkah lagi untuk mendapatkan berapa harga jual tanah per m2 kepada konsumen, yaitu tinggal ditambahkan dengan berapa target laba yang ingin Anda peroleh. Tak perlu bingung menetapkan berapa target laba yang akan dibebankan ke HPT, karena menurut pengalaman untuk sebuah proyek properti landed house (bukan highrisk building) biasanya laba adalah 1x harga tanah. Jadi Anda tinggal ambil saja HPT, yaitu Rp 275.000/m2.

Anda punya bisnis? berarti WAJIB PUNYA WEBSITE untuk Kampanye profile usaha Anda di internet agar dikenal masyarakat Luas. Urusan website? Kunjungi ADROHOST.COM !

Angka Rp 875.000 /m2 adalah harga jual tanah per 1 m2 untuk konsumen, dalam angka tersebut semua biaya-biaya sudah dibebankan dan ekspektasi laba sudah dititipkan, lihat tabel di bawah ini:

  TARGET LABA      
Harga Pokok Tanah : Rp 600.000 /m2
Beban Laba : Rp 275.000 /m2
Harga Jual /m2 : Rp 875.000 /m2
  Target Laba (Luas Tanah Efektif x Beban Laba) : Rp 1.650.000.000  

Nah, Anda sudah membaca artikel ini, seharusnya Anda sudah memiliki pemahaman bagaimana cara menghitung HPT (harga pokok tanah). Meskipun semua item biaya yang saya disebutkan diatas belum detail, akan tetapi secara pengelompokkan biaya sudah bisa menjadi rujukan, dan angka disemua tabel tersebut hanya untuk contoh saja, bukan angka riil perhitungan di lapangan.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Anti-Spam Quiz: